Le complexe Raffles City Chongqing vu depuis le fleuve Yangtze. (Image : wikimedia / Junyi Lou, CC BY-SA 4.0)
Selon les dernières données immobilières de juillet publiées par le Bureau national des statistiques de Chine, les prix des logements d’occasion dans les villes de premier rang ont chuté de 3,4 % sur un an, soit une hausse de 0,4 % par rapport au mois précédent. Dans les villes de deuxièmes et troisièmes rangs, les prix des logements d’occasion ont chuté respectivement de 5,6 et 6,4 %. Ces chiffres soulignent la pression à la baisse continue du secteur immobilier chinois, même dans les grandes villes comme Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, où les prix baissent nettement.
Les éminents économistes Xu Chenggang et Cheng Xiaonong ont récemment lancé de sévères avertissements : le secteur immobilier chinois est au bord de l’effondrement. Ils affirment que cette crise pourrait entraîner l’ensemble de l’économie et potentiellement plonger la Chine dans une récession structurelle prolongée rappelant la Grande Dépression. Leurs analyses mettent en évidence des problèmes systémiques, des échecs politiques et des pressions externes, suscitant une inquiétude généralisée parmi les analystes et le public.
Les racines institutionnelles de la bulle immobilière chinoise : les terres publiques et le financement foncier
Le professeur Xu Chenggang, éminent économiste, a récemment présenté une analyse détaillée des causes profondes de la crise immobilière chinoise. Il a souligné que la Chine est l’un des rares pays au monde à posséder entièrement des terres domaniales, conformément à sa Constitution. L’ensemble de la propriété foncière appartient à l’État, ce qui signifie que les entreprises et les particuliers n’acquièrent que des droits d’usage, et non des droits de propriété complets. Xu Chenggang soutient que ce cadre institutionnel est essentiel pour comprendre tous les aspects du marché immobilier chinois.
Xu Chenggang note que le secteur immobilier chinois moderne n’existait pas historiquement, n’ayant émergé qu’à la fin des années 1990, étroitement lié à la réforme fiscale. À cette époque, le gouvernement central collectait la majeure partie des recettes fiscales, ce qui laissait les collectivités locales sous pression budgétaire. Cependant, la plupart des dépenses publiques – notamment les infrastructures, l’éducation et la santé – dépendent du financement des collectivités locales, tandis que le gouvernement central évalue les responsables locaux principalement sur la base de leurs performances en matière de croissance économique. Pour combler ce manque à gagner, le gouvernement central a autorisé les collectivités locales à vendre ou à louer des droits d’utilisation des terres, créant ainsi un système appelé « financement fiscal foncier ».
Selon ce modèle, les collectivités locales sont devenues des monopoles absolus sur le marché foncier. Xu Chenggang applique la théorie économique de base : les monopoleurs cherchant à maximiser leurs recettes limitent l’offre pour faire grimper les prix. De même, les collectivités locales chinoises ont restreint l’offre foncière par diverses politiques visant à faire grimper les prix de l’immobilier, provoquant en quelques décennies une bulle immobilière massive. Xu Chenggang estime que la valeur totale des actifs immobiliers chinois dépasse désormais celle des États-Unis et de l’Union européenne réunis. Contrairement à un marché libre, le gouvernement chinois peut intervenir pour contrôler l’offre, faire respecter la réglementation des prix et geler les marchés afin de maintenir des prix immobiliers élevés.
Cependant, Xu Chenggang constate que cette stratégie est aujourd’hui vouée à l’échec. Le marché actuel présente un scénario de « prix élevés, mais pas d’acheteurs » : bien que les prix soient artificiellement soutenus, les volumes de transactions ont chuté et de nombreux promoteurs sont confrontés à des risques de faillite. Les collectivités locales s’opposent à une baisse des prix, car cela déclencherait une réaction en chaîne : baisse des revenus fonciers et crises budgétaires. La situation est aggravée par le ratio dette/PIB de la Chine, supérieur à 300 %, dû en grande partie aux politiques de relance post-2008. Ces politiques ont utilisé les plateformes de financement des collectivités locales pour emprunter auprès des banques, avec des terrains en garantie, créant ainsi une exposition massive aux prêts hypothécaires. Une baisse des prix de l’immobilier pourrait faire chuter la valeur des actifs bancaires, potentiellement à l’origine d’une crise financière.
Xu Chenggang explique en outre que les tentatives gouvernementales d’assouplissement monétaire, notamment l’augmentation de la masse monétaire, ont eu l’effet inverse. Les fonds retournent aux banques au lieu de stimuler la consommation ou l’investissement, ce qui entraîne une déflation plutôt qu’une inflation. La faiblesse de la demande intérieure trouve son origine dans un chômage élevé, des défis démographiques et une importante population vivant dans la pauvreté absolue. L’ancien Premier ministre Li Keqiang a souligné que 600 millions de personnes gagnent moins de 1 000 yuans par mois et que, selon les normes internationales (le seuil de pauvreté de 5 dollars par jour), ce chiffre atteint 540 millions, principalement des travailleurs migrants traités comme des « citoyens de seconde zone » par le système d’enregistrement des ménages. Les statistiques officielles du chômage ne rendent pas compte de cette réalité, de sorte que le chômage réel est bien plus élevé.
Xu Chenggang souligne que la croissance économique chinoise ne doit pas reposer uniquement sur les technologies de pointe, mais doit s’inspirer des modèles institutionnels des pays développés afin d’améliorer la productivité du travail. Actuellement, la répartition des richesses est très inégale : les revenus fonciers et financiers reviennent principalement à l’État, tandis que le revenu des citoyens en proportion du PIB est parmi les plus bas au monde. Il en résulte une faible demande intérieure et une surproduction. Toute reprise du secteur immobilier dépend de la reprise de l’emploi, de l’amélioration des revenus et du rétablissement de la confiance des marchés, à défaut, la spéculation aveugle entraînera des risques encore plus grands.
Spirale mortelle du secteur immobilier chinois : dette locale, crise bancaire et effondrement systémique
Reprenant l’analyse du professeur Xu Chenggang, le professeur Cheng Xiaonong a lancé un avertissement encore plus fort lors d’une récente diffusion en direct : le secteur immobilier chinois est entré dans une « spirale mortelle », avec l’effondrement simultané des prix de l’immobilier, de l’emploi et des recettes fiscales, ce qui pourrait déclencher une crise économique systémique. Il affirme sans détour que l’économie chinoise ne subit pas d’ajustement cyclique, mais est entrée dans une profonde crise structurelle comparable à la Grande Dépression, marquant la fin définitive du « miracle chinois ».
Cheng Xiaonong explique que l’économie chinoise dépend fortement de l’immobilier : la richesse des citoyens, les actifs bancaires et la croissance de nombreux secteurs dépendent des anticipations de hausse des prix de l’immobilier. Or, ces anticipations se sont complètement effondrées et les prix de l’immobilier continuent de chuter. Il cite des exemples : dans des villes comme Pékin, Shanghai, Shenzhen et Guangzhou, les prix de l’immobilier ont chuté à environ 70 % de leur valeur initiale, et de nouvelles baisses pourraient les ramener à 30 %. Il met spécifiquement en garde les investisseurs taïwanais en Chine continentale contre la vente rapide de leurs biens afin d’éviter des pertes totales.
Cheng Xiaonong résume que toutes les politiques de relance du PCC – telles que les baisses de taux d’intérêt et le soutien des marchés boursiers – ont échoué en raison d’une « triple crise de confiance » : la confiance personnelle s’est effondrée, les citoyens ont peur de dépenser et les taux d’épargne explosent. Les tentatives de développement de l’emploi ou de la protection sociale sont inefficaces : les entreprises publiques et privées licencient, tandis que les collectivités locales manquent de ressources budgétaires. Le déclin économique semble irréversible et pourrait déclencher des chocs financiers mondiaux. Même si le monde s’adapte progressivement, la Chine en paiera le prix fort.
Il identifie la cause profonde de la crise immobilière comme un déséquilibre entre l’offre et la demande : le parc immobilier urbain dépasse la demande, avec suffisamment de propriétés vacantes pour durer jusqu’en 2050. Un rapport de Goldman Sachs montre que les prix de l’immobilier ont chuté d’au moins 20 % au cours des quatre dernières années, et les prix devraient continuer à baisser au cours des deux prochaines années, avec une demande de logements en baisse de 75 % par rapport à il y a huit ans. Les transactions de logements d’occasion sont difficiles, bien que les banques offrent des prêts à faible taux d’intérêt, les résidents sont trop prudents pour acheter, ce qui entraîne une dégradation du patrimoine de nombreux ménages et une augmentation du nombre de défauts de paiement.
Cheng Xiaonong étend la crise aux secteurs budgétaire et financier : les collectivités locales dépendent fortement du financement foncier, mais la chute des prix de l’immobilier réduit fortement les recettes foncières, provoquant une explosion de la dette locale. Parmi les 31 provinces et municipalités, seule Shanghai affichait auparavant un excédent, mais toutes sont désormais confrontées à des difficultés budgétaires, s’endettant souvent les unes auprès des autres pour se maintenir à flot. Bien que les finances du gouvernement central soient relativement suffisantes, elles privilégient les dépenses militaires et la répression, avec une croissance annuelle de 7 %, ce qui ne laisse aucun fonds pour soutenir les collectivités locales ou améliorer la protection sociale.
Le système bancaire est également menacé : un endettement élevé et une proportion importante de prêts hypothécaires signifient qu’un krach immobilier réduirait les actifs bancaires, ce qui pourrait déclencher une crise financière. Cheng Xiaonong cite d’autres indicateurs : l’indice des prix à la production a chuté pendant 32 mois consécutifs et les bénéfices des entreprises industrielles ont chuté de 91 % en mai sur un an. De grandes entreprises s’effondrent : le constructeur de véhicules électriques Neta Auto a fait faillite, l’entreprise de semi-conducteurs Xingqiyuan a procédé à des licenciements sans solde, la plateforme en ligne 58.com a licencié 20 à 30 % de son personnel et 65 % des entreprises sidérurgiques sont devenues des « entreprises zombies ». Le chômage grimpe en flèche : 50 millions de diplômés universitaires sont au chômage de longue durée, les travailleurs migrants retournent dans les zones rurales et le nombre de sans-abri en milieu urbain augmente fortement.
Les pressions extérieures aggravent la crise : dans le contexte de la guerre froide entre les États-Unis et la Chine, le commerce est devenu une arme. Les conflits tarifaires ont entraîné l’effondrement des exportations. Cheng Xiaonong critique le PCC pour n’avoir jamais traité les États-Unis comme un partenaire, exploitant plutôt la confiance pour voler des technologies. Après cinq ans de cette « guerre froide », les accords sont largement dénués de sens, les capitaux étrangers se sont retirés et des usines comme Foxconn ont interrompu leur production ou licencié des employés. Les chaînes d’approvisionnement mondiales se transforment, l’ASEAN et l’Inde remplaçant la Chine comme « usine mondiale »
Impacts considérables de la récession économique et perspectives d’avenir
Les points de vue des deux économistes convergent : l’effondrement du marché immobilier chinois est le résultat de problèmes institutionnels accumulés, et non d’un ajustement à court terme. Xu Chenggang souligne que la propriété foncière par l’État entraîne une répartition inégale des richesses et une demande intérieure insuffisante, tandis que Cheng Xiaonong souligne que cette spirale infernale déclenchera des crises budgétaires et financières ainsi qu’une flambée du chômage. Les indicateurs actuels – baisse de l’IPC en juillet, baisse du taux de nuptialité et accumulation des stocks – ne montrent aucun signe d’amélioration.
Les conséquences potentielles sont graves : une crise financière pourrait entraîner des faillites bancaires, le ralentissement économique amplifierait le chômage (le taux officiel de chômage des jeunes est de 20 %, les taux réels étant probablement plus élevés), et les troubles sociaux pourraient accroître les niveaux de pauvreté. Le développement technologique dépend fortement des importations occidentales, avec l’interruption de l’approvisionnement dans le contexte de la Guerre froide, la Chine pourrait avoir du mal à maintenir ses capacités avancées. Les dépenses militaires sont prioritaires sur les besoins civils, tandis que les réformes institutionnelles restent lointaines.
Xu Chenggang estime que la baisse des prix de l’immobilier se poursuivra pendant des années, les villes de premier rang étant susceptibles de se stabiliser en premier, mais uniquement grâce à des réformes systémiques. Cheng Xiaonong est plus pessimiste, prévenant que demain sera pire qu’aujourd’hui, avec peu de chances de reprise. Les experts recommandent aux résidents d’adopter des stratégies d’aversion au risque en vendant leurs biens, aux entreprises d’envisager de retirer leurs investissements et au gouvernement de s’orienter vers l’apprentissage institutionnel et l’amélioration du bien-être public.
Cet avertissement a suscité un large débat en ligne. Certains commentateurs ont déclaré : « la bulle immobilière a finalement éclaté, mais le coût est énorme. » « J’espère que le gouvernement s’attaquera au problème au lieu d’imprimer davantage de monnaie pour soutenir le marché. » L’évolution future de l’économie chinoise reste un sujet crucial à observer en permanence.
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