Un quartier résidentiel de Toronto, avec la Tour CN en arrière-plan, illustrant le ralentissement du marché immobilier de la ville, les prix des maisons étant passés sous la barre du million de dollars canadiens. (Image : wikimedia / RC_Fotos, CC BY 4.0)
Le marché immobilier canadien traverse une crise sans précédent. Dans un rapport du 18 février, les économistes Benjamin Tal et Katherine Judge de la Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC) ont souligné que, malgré une hausse de 5 % des mises en chantier en 2025 (données officielles), l’activité de construction réelle est bien plus faible qu’il n’y paraît, avec des signes évidents de ralentissement du marché. Le prix moyen des maisons à Toronto est passé sous la barre du million de dollars canadiens, les ventes restent atones, les stocks sont élevés et le marché est de plus en plus favorable aux acheteurs.
Ce mois-ci, une maison en Ontario s’est vendue avec une perte pouvant atteindre 760 000 dollars canadiens. Les experts s’attendent généralement à une nouvelle baisse des prix et mettent en garde les investisseurs contre les risques de liquidité, car le ralentissement de l’économie en général pourrait se poursuivre.
Benjamin Tal et Katherine Judge ont constaté que les données officielles de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sur les mises en chantier de logements, accusent un retard important par rapport à la réalité, notamment pour les grands projets multifamiliaux, souvent inclus dans les statistiques un à deux ans après la fin des travaux de fondation. « Les chiffres actuels des mises en chantier d’immeubles de grande hauteur reflètent l’activité de fin 2024, et non la situation actuelle. » D’après des estimations basées sur les données d’Urbanation et de Zonda, la CIBC a constaté que le nombre réel de mises en chantier dans la région du Grand Toronto (RGT) est inférieur d’environ 50 % aux chiffres officiels, et d’environ 30 % dans le Grand Vancouver. Des signes de ralentissement apparaissent également à l’échelle nationale, laissant présager que l’écart entre l’activité réelle et les données officielles pourrait se creuser.
Les dernières perspectives du marché du logement 2026 de la SCHL ont renforcé ces inquiétudes. En Ontario, les mises en chantier devraient chuter à leur plus bas niveau en près de 20 ans, principalement en raison de la faiblesse extrême des préventes de copropriétés. La construction de logements neufs dans la région du Grand Toronto restera modérée, en particulier celle des copropriétés. Bien que la construction locative puisse compenser partiellement ce déclin, la faiblesse de la demande, l’incertitude économique et les coûts de construction élevés ont créé une situation extrêmement difficile. Le rapport prévoit une pression continue sur les prix en 2026, surtout dans les villes où les prix sont élevés comme Toronto, où l’abondance des stocks et la faiblesse des ventes devraient entraîner une légère baisse des prix jusqu’à l’apparition de signes de reprise en 2027.
Ce décalage révèle la fragilité du marché immobilier canadien. En 2025, les ventes de condominiums neufs à Toronto et Hamilton n’ont totalisé que 1 599 unités, un niveau jamais atteint depuis 1991, soit une baisse de 91 % par rapport à la moyenne de la dernière décennie et seulement 5 % des niveaux de 2021. L’agent immobilier torontois Xiao Lang a déclaré dans une émission YouTube que les ventes du quatrième trimestre s’élevaient à peine à plus de 200 unités et pourraient être encore plus faibles au premier trimestre 2026, signe de l’effondrement du cycle spéculatif des ventes sur plan. Il a décrit les condominiums en prévente comme des produits financiers plutôt que comme des biens immobiliers traditionnels, où les acheteurs parient essentiellement sur une plus-value future.
Selon lui, les promoteurs immobiliers transfèrent les risques structurels — hausse des taux d’intérêt, corrections de marché, récessions — aux acheteurs. « Les prix de prévente sont souvent ajustés dynamiquement en fonction du nombre de demandes. Une augmentation de 10 % peut générer des dizaines de millions de bénéfices supplémentaires. »
Visite royale, Charlottetown (Î.-P.-É.), 4 juillet 2011. (Image : wikimedia / Larry from Charlottetown, PEI, Canada, CC BY 2.0)
Les prix à Toronto chutent sous la barre du million de dollars canadiens, le marché redevenant favorable aux acheteurs
De récents articles parus dans les principaux médias canadiens confirment la pression baissière persistante. Les données de la Chambre immobilière de la région de Toronto (TRREB) montrent qu’en janvier 2026, le prix moyen des maisons dans la région du Grand Toronto (GTA) a chuté à 973 000 $ CA, soit une baisse de 6,5 % sur un an. C’est la première fois depuis 2021 que les prix passent sous la barre du million de dollars canadiens. Les ventes ont dégringolé de 19,3 % sur un an pour s’établir à 3 082 unités, tandis que le prix de référence a reculé de 8 % à 936 100 $ CA.
CTV News et le Globe and Mail ont rapporté que les ventes de maisons à l’échelle nationale ont chuté de 16,2 % en janvier. Les violentes tempêtes hivernales ont particulièrement touché la région de Toronto, et la hausse des stocks a renforcé le pouvoir de négociation des acheteurs. Royal LePage prévoit une baisse des prix de 4,5 % dans la région du Grand Toronto en 2026, le marché des copropriétés demeurant particulièrement faible en raison d’une offre excédentaire et d’une demande des investisseurs en berne.
Le Globe and Mail a souligné la situation particulièrement morose du secteur des copropriétés : certains studios et appartements d’une chambre sont tombés sous la barre des 400 000 $ CA pour la première fois depuis des années. Toutefois, des risques persistent, notamment des frais d’entretien élevés et une faible liquidité. Les prévisions de TRREB pour 2026 indiquent que les prix des maisons dans la région du Grand Toronto pourraient se stabiliser entre 1 million et 1,03 million de dollars canadiens pour l’année, avec de légères baisses possibles au premier semestre avant une stabilisation potentielle par la suite si la confiance des consommateurs s’améliore.
Les économistes de la CIBC ont même décrit le marché immobilier canadien comme s’étant « complètement effondré », arguant que la chute des prix freine l’activité de construction, les dépenses de consommation et la croissance globale, en particulier en Ontario et en Colombie-Britannique.
La baisse des prix de l’immobilier amplifie l’effet négatif sur la richesse. Le rapport de la CIBC cite une étude de la Banque du Canada suggérant que chaque hausse de 1 $ CA du prix des logements pourrait entraîner une augmentation de la consommation d’environ 5,7 %. Inversement, les baisses ont un impact négatif encore plus marqué. Au cours de la dernière décennie, la flambée des prix de l’immobilier a stimulé la confiance des ménages et favorisé l’emprunt hypothécaire. Aujourd’hui, la baisse des prix et la hausse des ratios prêt-valeur limitent l’accès à la valeur nette immobilière, ce qui freine la consommation.
Benjamin Tal et Katherine Judge ont averti : « la baisse de la construction de logements et la chute des prix ont des répercussions économiques négatives évidentes. Dans le secteur des immeubles de grande hauteur, la rentabilité est devenue inextricable : les prix sont trop élevés pour être abordables, mais pas assez pour permettre une construction rentable. »
Vue de la Tour CN et du Centre Rogers à Toronto, en Ontario, au Canada. (Image : wikimedia / Raysonho @ Open Grid Scheduler / Grid Engine, CC0)
Les prix des terrains s’effondrent, les promoteurs divergent
La forte baisse des prix des terrains annonce une correction plus profonde. Dans la région du Grand Toronto, la valeur des terrains aurait chuté d’environ 150 $ US le pied carré (environ 220 $ CA) en 2021 à un minimum de 50 $ US (maximum 90 $ US) en 2025, soit une baisse de plus de 60 %. La hausse des coûts de financement et la faiblesse des préventes ont réduit de plus de moitié le volume des transactions foncières.
Xiao Lang a souligné que la baisse du prix des terrains pourrait permettre à de nouveaux promoteurs de proposer des projets moins chers, intensifiant ainsi la concurrence sur les prix. Les promoteurs établis, alourdis par des projets antérieurs, annulent davantage de projets – le double en 2024 – et certains vont même jusqu’à déclarer faillite. À l’inverse, les nouveaux entrants, exempts de coûts liés à des projets antérieurs, pourraient lancer des projets à des prix inférieurs.
De grandes institutions comme Brookfield Corporation resteraient à l’écart, privilégiant le logement locatif abordable et les investissements à long terme. Les analystes estiment que ces géants du capital attendent généralement la faillite de promoteurs plus modestes avant d’investir à des prix bradés.
Une vague de retraits d’investisseurs accentue la ponction des liquidités. En Ontario, 84 % des investisseurs quitteraient le marché, à l’échelle nationale, ce chiffre atteint 75 %. Autrefois, le marché des condominiums en pré-construction prospérait grâce à quatre atouts financiers : des mises de fonds réduites, des délais de livraison prolongés, l’effet de levier et le potentiel de revente. Mais avec des taux d’intérêt élevés et un accès aux liquidités de plus en plus restreint, le moindre dysfonctionnement de ces éléments peut déclencher une crise. Nombre d’acheteurs sont en défaut de paiement, certains préférant renoncer à leurs dépôts plutôt que de finaliser la transaction.
La place Yonge-Dundas à Toronto, en Ontario. (Image : wikimedia / Pedro Szekely, CC BY 2.0)
Quand le marché immobilier canadien atteindra-t-il son point le plus bas ?
Les analystes suggèrent de surveiller trois variables : les conditions de liquidité, les signaux d’entrée des principaux investisseurs institutionnels et les variations de l’offre (prix des terrains et activité de développement). La CIBC a souligné que, sans une baisse des coûts de construction, la reprise restera difficile et la conjoncture économique pourrait continuer de se détériorer.
Au cours des deux à trois prochaines années, de nouvelles baisses de prix restent possibles. Les prix de prévente des condos neufs pourraient chuter entre 800 et 1 000 $ CA le pied carré entre 2026 et 2028. Certains prévoient qu’une reprise plus durable ne se produira pas avant 2030, lorsque les jeunes générations deviendront les principaux acheteurs.
La prudence est de mise pour les investisseurs. Le suivi des mouvements de capitaux institutionnels et de la stabilisation des prix fonciers pourrait fournir des signes avant-coureurs d’un point bas. Les décideurs politiques sont invités à suivre de près les mises en chantier et les coûts de construction afin d’évaluer les risques économiques.
Le marché immobilier canadien, actuellement en berne, révèle des difficultés structurelles profondes : taux d’intérêt élevés, évolutions démographiques et effondrement de la confiance des investisseurs. Malgré quelques signes de reprise timide possibles vers la fin de 2026, la surabondance de l’offre et les stocks importants continuent de dominer le marché torontois. Le rapport conclut que les acheteurs et les investisseurs devraient éviter les décisions impulsives et privilégier une analyse quantitative. Le logement locatif abordable et les stratégies d’investissement à long terme pourraient devenir des axes de recherche prioritaires, mais une reprise généralisée du marché résidentiel demeure encore lointaine.
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