Maison à vendre. Les données et les discours médiatiques montrent que le marché immobilier aux États-Unis serait à l’aube d’un crash immobilier. Les taux hypothécaires ont doublé et l’épargne et le crédit des consommateurs ont été annihilés par l’inflation. (Image : wikimedia / Kenneth C. Zirkel / CC BY-SA 4.0)
Selon les données et les commentaires médiatiques, les propriétaires immobiliers et les acheteurs potentiels américains pourraient faire face à un crash immobilier.
Les vendeurs immobiliers des agglomérations américaines, où la concurrence est féroce, s’étaient habitués à ce que les ventes immobilières à des coûts élevés soient accueillies par des offres rapides, avec peu ou pas de conditions. La situation semble avoir totalement changé presque du jour au lendemain.
— Wall Street Silver (@WallStreetSilv) June 21, 2022
Dans un article publié le 26 juin, Barron’s rapporte que de nombreux propriétaires ont été soudainement confrontés à une réalité désagréable lorsqu’ils ont essayé de vendre en juin.
Une femme de 36 ans de la Nouvelle-Orléans a déclaré au journal que son agent immobilier lui avait dit que « depuis la semaine dernière, environ 50 % des acheteurs intéressés se sont retirés », alors que les prix sur le marché ont subi de fortes baisses sur des sites tels que Zillow.
Alors que la Réserve fédérale américaine entame un resserrement quantitatif après des années de taux d’intérêt proches de zéro, Barrons’ rapporte que le taux actuel de l’hypothèque moyenne sur 30 ans a augmenté « à près de 6 %, contre environ 3 % à la fin de l’année dernière ».
Le média explique que cela pose un problème aux vendeurs, car les acheteurs qui auraient auparavant reçu le feu vert pour signer un prêt de 520 000 dollars ne sont désormais admissibles que pour un prêt de 400 000 dollars.
Des calculs douloureux
Mais l’enjeu pour les acheteurs potentiels ne se limite pas à la valeur de la maison qu’ils peuvent acheter. L’écart du coût d’emprunt entre un prêt hypothécaire de 3 et 6 % est énorme.
En utilisant les calculateurs de prêts hypothécaires de la banque royale du Canada, qui révèlent le coût total de l’emprunt aux acheteurs potentiels, une hypothèque de 500 000 dollars à un taux d’intérêt fixe de 3 %, amortie sur 30 ans, avec un terme de 5 ans, s’élèverait à 70 561 dollars en intérêts payés sur 5 ans et à 257 083,23 dollars en intérêts totaux.
Wild #Boise home price chart. Likely one of the first markets that'll flip negative. Rate of change going pretty fast opposite way now. pic.twitter.com/FdYGPpSWfr
En revanche, un prêt hypothécaire de 380 000 dollars avec les mêmes paramètres, mais à un taux d’intérêt de 6 %, entraîne un coût d’emprunt de 108 902 dollars sur 5 ans et un total d’intérêts à payer de 433 717 dollars.
Le paiement mensuel passe de 2 103 à 2 260 dollars
En bref, avec des taux d’intérêt plus élevés, non seulement les acheteurs ont droit à des logements de moindre qualité, mais ils doivent faire face à des paiements mensuels plus élevés, soutenus par des coûts d’emprunt qui peuvent finalement dépasser la valeur totale de leur maison, avant même de prendre en compte les frais de copropriété, les impôts fonciers et les services publics.
Baisse de la demande
Sans surprise, la hausse des taux peut être le signe avant-coureur d’une baisse de la demande. Barron’s rapporte : « ces dernières semaines, le volume des demandes de prêt pour l’achat d’un logement, mesuré par la moyenne mobile sur quatre semaines, est tombé à son plus bas niveau depuis les premiers jours de la pandémie, selon les données de la Mortgage Bankers Association. »
Et d’ajouter : « Les ventes de maisons existantes ont également chuté, tombant en mai à leur plus bas niveau depuis juin 2020, selon l’Association nationale des agents immobiliers. »
— Housing Bubble Disrespecter 🏡🫧🚫 (@NipseyHoussle) June 24, 2022
Le 30 juin, un reportage de CNBC a confirmé la situation, rapportant que, sur la base des données de Realtor.com, le nombre d’inscriptions actives a fait un bond stupéfiant de 19 % en juin, la plus forte augmentation depuis les cinq ans que le site Web suit les données.
Mais ce chiffre n’est qu’une moyenne. Dans des villes comme Austin, Phoenix et Raleigh, ce nombre est à trois chiffres, Austin ayant la plus forte augmentation de 145 %.
Malgré l’abondance croissante de l’offre, les vendeurs essaient toujours d’obtenir le meilleur prix pour leurs propriétés, indique l’article, qui note que le prix médian de juin a atteint un nouveau record de 450 000 dollars.
Il convient toutefois de noter qu’un prix d’inscription n’est qu’un prix demandé.
CNBC a déclaré que, d’après les statistiques du fournisseur de données immobilières ATTOM, « le prix médian d’une maison au deuxième trimestre exigeait 31,5 % du salaire moyen américain. »
Ce chiffre est le plus élevé depuis 2007, quelques mois avant la crise financière de 2008, et représente une augmentation de 24 % d’une année sur l’autre.
Le 9 juin, un rapport de Fox Business citant des données de Realtor.com indiquait que les prix d’inscription avaient déjà commencé à s’effondrer dès le mois de mars dans 10 villes américaines.
Les villes les plus touchées étaient Toledo, Rochester, Detroit et Pittsburgh, où les prix moyens ont chuté de 13,7 à 18,7 % d’une année sur l’autre.
Dans des villes plus métropolitaines comme Los Angeles, dont le prix médian est de 985 500 dollars, et Chicago, dont le prix médian est de 399 900 dollars, les prix moyens ont baissé respectivement de 5 et 3,7 %.
Rédacteur Fetty Adler Collaboration Jo Ann
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